棚改拟最高按建面1：1.2补偿
▲罗湖布心片区棚改现场。 罗湖摄影学会 供图
深爱榜讯 （记者 杜婷 罗远欣） 3月26日，深圳市住房和建设局发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》（下称《实施意见》）。《实施意见》针对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等核心问题作出明确规定。《实施意见》明确，棚改项目最高按建筑面积1：1.2补偿，若遇“钉子户”可依法实施房屋征收。
哪些小区可以纳入棚改？
使用年限超20年老旧住宅区
棚户区改造是重大的民生工程、发展工程，对于改善群众住房条件和完善城市功能具有重要意义。据了解，深圳的棚户区主要是城市棚户区。其中，以老旧住宅区最为典型。
当前，深圳不少老旧住宅区存在着使用功能不齐全、配套设施不完善的情况，部分小区甚至存在着房屋质量、消防等方面的重大安全隐患，直接影响了居民的生活质量和居住安全。
《实施意见》明确了深圳棚改政策的适用范围。据悉，《实施意见》的适用范围是使用年限20年以上，且符合下列条件之一的老旧住宅区：存在住房质量、消防等安全隐患；使用功能不齐全；配套设施不完善。
对于使用年限虽不足20年，但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区级政府批准也可适用棚户区改造政策。
棚改项目如何安置补偿？
货币补偿标准按《深圳市房屋征收与补偿实施办法》确定
对于老百姓最关心的安置补偿问题，《实施意见》也统一了老旧住宅区棚改项目的安置补偿标准。《实施意见》明确，深圳老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（市政府令292号）确定。
据悉，《深圳市房屋征收与补偿实施办法》明确：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的补偿价格由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定，但本办法另有规定除外。
对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价；产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。
同时，鉴于老旧住宅区户型面积偏小，为满足居民改善居住条件的需求，《实施意见》明确了增购奖励，允许每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购价格按同项目的货币补偿标准计收。
深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为，《实施意见》明确了补偿标准，有利于双方在此补偿标准上进行沟通，减少因沟通困难产生的矛盾和恶性事件的发生。
据深圳市住建局住房规划与建设处处长陈叶军介绍，《实施意见》正式出台后，将面向新项目，已经进行改造的项目将不适用于新规。
棚改项目住宅部分怎么分配？
满足回迁房后全部用于人才房和保障房
记者注意到，《实施意见》明确提出“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。
陈叶军解释道，棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。
他指出，棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。以租为主，租售并举，统一由人才住房专营机构运营管理。
建纬律师事务所高级合伙人贺倩明告诉记者，棚改项目引入了市场资源和力量推进棚改，相比较单单依靠行政力量，让市场主体介入有积极意义。
棚改遭遇“钉子户”怎么办？
区级政府可依法实施房屋征收
由于住户无法达成补偿协议或其他原因，导致棚改进程滞缓的情况时有发生，而福田区华富村棚改从去年征集意见到今年3月1日的正式动工拆迁，仅仅用了半年时间，被称为“深圳史上最快棚改”。且在华富村棚改项目确定后，仅仅用了一周时间，签约率就已经超过九成。
据了解，若《实施意见》正式出台，日后像华富村这样较为科学顺利的棚改案例有望越来越多。
为避免因个别业主提出不合理要求导致无法达成补偿协议，或部分房屋产权人不明确导致项目改造难以顺利推进，进而损害了大多数业主的合法权益，《实施意见》明确，在相关情形下区级政府可以根据公共利益的需要，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（市政府令292号）等规定，依法实施房屋征收。
棚改项目地价计收如何定？
明确各类用途用地地价计收标准
记者查阅《实施意见》还发现，该意见确定了棚改项目的土地出让方式及地价计收标准。
《实施意见》明确，棚改项目的用地审批由各区政府负责，由项目实施主体向各区城市更新主管部门申请用地审批，土地使用权通过协议方式出让给项目实施主体。
同时，明确棚改项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房、公共服务配套、商业配套等各类用途部分的地价计收标准。
《实施意见》若正式出台，对其他城市有何借鉴意义？深圳市不动产估价协会副会长吴青分析道，《实施意见》在规范项目入口、统一补偿标准、明确收尾措施三方面可供其他城市借鉴。她指出，以往改造项目由于剩余的业主签约难度极高，导致项目距离成功就差“临门一脚”，损害了大多数业主的合法权益。但因缺乏合法、有效的收尾措施，市场主体和已签约的业主都束手无策，部分项目甚至出现烂尾。《实施意见》通过棚改与房屋征收程序的衔接，可有效解决上述问题。
新闻延伸
棚改与城市更新有何区别？
《实施意见》明确城中村不在棚改的适用范围内。陈叶军告诉记者，棚改的范围主要指老旧住宅区，城中村的城市更新还是按照城市更新的办法去推进。
那么，棚改与城市更新有什么区别呢？市住建局方面表示，一方面，棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。
另一方面，两者补偿奖励标准不同。棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10平方米的建筑面积；而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。
此外，项目实施模式不同。棚户区改造项目以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房；而城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
深圳市决策咨询委员会委员、深圳市住房研究会会长陈蔼贫认为，棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系，两者在深圳是“并行”的，共同构建深圳的旧改格局。
